「전세사기 피해 방지방안」 발표 / 전세금 못받았을때 대처법

https://www.korea.kr/news/pressReleaseView.do?newsId=156523654

 

오늘 국토부에서 전세사기 피해 방지방안 발표함

 

눈여겨 볼건 몇가지 있는데 나머지는 볼거 없다

 

 

 

1. 계약 전, 임차인이 체납사실⋅선순위 보증금 등의 확인을 요청하는
   경우, 임대인이 해당 정보* 제공 의무화('22, ｢주임법｣ 개정안 발의)

 

    * (예) 납세증명서(국세⋅지방세), 확정일자 부여 현황 등

 

   - 정보 요청 권한임차인 및 제공 의무임대인를 공인중개사 설명의무 대상에
     포함('22, ｢중개사법｣ 개정안 발의), 임대차 표준계약서에 반영

 

     -> 계약 전 임대인의 정보 제공 의무화 요건 진짜 좋다

         집주인놈이 체납자인지 알 수 있고

         다가구 다세대(빌라)같은 경우 나보다 먼저 들어온 임차인(보증금 선순위)의 보증금을 확인 할 수 있으니

         임차인, 공인중개사 둘다에게 매우 좋은 법개선

         예전이나 지금도 중개사들이 은근슬쩍 임대인 눈치보면서 정보캐내고 있었는데 의무화 되었으니 굿굿 

 

         집주인 새기 집 몇채이고 몇채 임대해줬는지에 대해서도 공개의무있어야지 그건 왜뺌.  인천 500채 경매 ?

 

 

 2. 임대차 보증금 통계, 권역별 임대차 시장 현황 등을 고려하여 최우선 변제금액 상향 추진

 

     -> 서울의 경우 1억5천 이하의 보증금이면 경매넘어가더라도 5천만원은 일단 건질 수 있음

         기준금액과 최우선변제금액 상향된다는 거임

         서울게이들중에 보증금 5천만원 이하의 전세나 월세 들어간 사람은 전세사기시국에  불건너 강구경 하면된다

         근데 니가 들어간 집에 선순위 근저당이 언제 설정되었는지 잘 봐야됨 그때 기준으로 최우선 변제적용

         2021년 5월4일?인가 기준으로 이후는 서울 1억5천이하 중 5천 최우선 , 5월4일 이전은 1억1천이하 중 3700만원 최우선

 

 

 3. HUG 내 ‘전세피해 지원센터’를 설치

    전문 직원(변호사, 법무사 등)이 지원센터에 상주하며 임차인 피해 대응, 온라인(APP) 및 유선을 통한 지원 등도 병행

 

      -> 일단 보증금 못받으면 전화할곳이라도 생겨서 다행

           근데 변호사 법무사가 상주하면서?  전문직이 월급받으면서 제대로 할지는 몰?루 

 

 

 

 4. 은행이 확정일자 부여현황을 확인*하고, 담보대출 시 보증금을 감안하도록 시중 주요은행과 협의 추진

    은행이 확정일자를 확인할 수 있도록 임대차 신고시스템(RTMS) 접속 권한 부여

 

      ->요거도 좋나 좋음, 보통 이삿날 잔금치르고 전입신고 확정일자 찍짜나 근데 이날 집주인이 대출받으면

         선순위 근저당이 설정되어 니 보증금은 후순위로 밀림

         근데 은행에서 미리 확정일자 확인할 수 있으니 은행에서 임차보증금의 안전성을 해치지 않는선에서

         대출을 해 줄 가능성이 높아짐

 

 5. 계약 후, 임차개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 개선('22, ｢국세징수법｣, ｢지방세징수법｣ 개정안 발의)

    

       계약전에 지방세 국세 정보제공 의무화도 좋은데 임차개시일 전( 잔금치르고 이사하는 전날까지) 까지

      미납세금확인도 가능하다? 개꿀인듯

      국세청놈들이 절대 안해주는게 본인 이외의 자가 남 세금미납내역확인 해주는건데 이게 개정된다고?ㅋ

 

 

6. 저리 긴급 자금 대출  및 임시거처 제공   

 

      전세사기 피해 임차인*을 대상으로 주택도시기금에서 1%대 초저리 자금대출 지원(`23.1월)

 

    * (대출한도) 가구당 1.6억원, (금리) 연 1%대 수준, (기간) 최대 10년 등

 

       HUG가 강제관리 중인 주택 등*을 임시거처로 제공(즉시)

 

    * `22.6월 HUG 소관 강제관리 주택 1,172세대, 긴급지원주택(공공임대) 등 지원

 

     ㅇ 시세의 30% 이하로 최장 6개월 거주할 수 있도록 임대

 

     이건 뒤에서도 한번 더 언급할건데 일단 보증금 못받고 나가야 되면 주택도시기금에서 긴급대출 받거나 당장 살곳이라도

     구할 수 있으니 다행이다

 

 

자 그럼 전세금 못받았을 때 대처법이다

 

1. 계약끝나기 2개월 전까지 계약 연장이나 종료의사를 확실히 밝혀라

 

   나 나갈거요 하고 단순통화만 하지말고 녹음이나(ㅎㅎ아이폰 ㅈㅅ) 문자로 증거를 꼭 남겨라

 

2. 내용증명을 보낸다. 내용증명 보낸다고 젊은 사람이 이런거나 보낸다고 지랄하는 틀이 있는데 개무시

 

   어짜피 한번보고 또 볼 사이 아니기 때문

 

   언제 임대차 계약이 종료되고 그때 보증금 전액 반환을 요청 / 보증금 지급이 되지 않을시 너의 피해를 자세히 적는다

 

   한번 더 언급하지만 피해를 자세히 적는다

 

   멀 자세히 적냐

 

   2-1 보증금 반환이 되지 않으면 임차권등기를 하게 할거다 법무사에게 맡기는 비용 얼마 또는 변호사에게 맡기는 비용 얼마

 

        임차권등기 말소비용은 임대인이 지급하는것이 법에 명시가 되있기 때문에 위 비용을 청구할거다 

 

        참고로 변호사한테 맡기면 채소 백단위다(비싸서 다 못받지만 압박효과는 확실함)

    

   2-2 보증금 미지급으로 인한 통상손해로 보증금 얼마에 대한 법정이자 년4%를 언제부터 적용하여 청구할거다

 

        보증금이 3억에 년4%면 120만원임(매달 10만원)  4%적용해서 알아서 적도록  

 

   2-3 위 법정이자는 지급명령이 떨어지면 연12%의 이율을 적용되오니 이점 참고하시길 바랍니다.

 

        보증금 3억에 년12%면 360만원임  매달 30만원 개꿀?

 

   여기까지 통상손해이고 특별손해도 함께 명시한다.

 

   통상손해는 사회일반의 거래관념 또는 사회일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말한다

 

   그러니깐 보증금이 받을 돈인데 못받으니깐 이자 받는다는 말임 근데 특별손해는 내가 이돈 못받으면 존나 개같은 상황이 발생하고

 

   나한테 손해가 생기니 이 손해에 대한 책임을 너(집주인)한테 물을거다 이런건데

 

   예를 들어볼까?  너가 이사가야 되자나 그럼 이사갈 집에 전세계약 하면서 계약금도 걸고 이사짐 센터에 계약금도 걸수 있자나

 

   근데 집주인 놈이 돈을 안줘서 모든 계획이 꼬여버렸어. 그럼 넌 이사갈집의 계약금도, 이사짐 센터에 계약금도 포기해야 될 상황이

 

    생길수 있는거지  이 모든 금액들을 내용증명에 정확히 명시한다

 

   임차인 본인은 임대차 계약  종료의사를 언제언제라고 밝혔고 이사를 가기 위해 언제 , XX시 XX동 어디에

 

  계약금 3천만원에 전세계약을 체결하였으므로 임대차종료일에 보증금 미지급으로 인해 위약금이 발생하면

 

  위약금 전액을 특별손해로써 임대인에게 청구할 것입니다. 

 

  특별손해는 미리미리 말해야 법적으로 먹힌다. 보증금을 못받아서 이사갈 집 계약이 빠개지면 상당부분 인과성이 인정되기 때문에

 

  특별손해로 인정받을 수 있음. 말안하면 그냥 통상손해로 이자만 'ㅁ'  

  

 

  2-4 대충 여기까지 해서 보내면 임대인 정신이 번쩍 든다 그래도 안주는 새기가 있다하면

 

  임차권 등기를 해야되는데. 법무사 또는 변호사에게 맡기던지 본인이 직접하기 바람

 

  그리고 보증금이 지급되면 임차권 등기를 말소해야 되는데 이 비용은 집주인이 내야한다

 

  보증금 지급이 먼저다. 동시이행이 아니기 때문에 돈 받고 말소해주면 됨

 

  임차권등기 설정전에 나가면 안됨. 그러면 대항력이 사라지기 때문에 반드시 등기부에 임차권등기가 설정되있는지 확인하고

 

  조용히 나가면 된다. 임차권등기 = 이 집주인새기가 보증금 안주는놈이라고 등기부에 낙인찍는거임  이거한번 새겨놓으면

 

  다음에 임차인이 안들어옴 ㅋㅋㅋ

 

  2-5 보증금 안주는 새기집에  있기싫으니 나가야되니께  위에서 언급한 저리대출이라든지 임시거주시설로 점프하면 되겠다

 

  2-6 간혹 보증금에서 무슨 수리비 어쩌구 저쩌구 하면서 보증금에서 까고 주는 놈들이 있는데

 

  이럴때는 전액 다 안주면 임차권 등기한다고 해라. 그래서 위에 내용증명에 전액반환이라고 적은거다.

 

  보증금은 보증금이고 수리비는 수리비다. 상호 협의가 되지 않은 상태에서 혼자 퉁치는건 말도 안되니깐

 

  일단 보증금은 다 받고 수리비는 따로 줘라. 보증금 받고 집을 넘겨줘야지 그전에 미리 들어와서 본다고 하면

 

  싫은데요 하면된다. 그래도 끝까지 우기면 가족중에 코로나 걸렸다고 해라 절대 안온다.

 

  보증금이 먼저고 손해배상은 알아서 하라고 해라.   

 

  그리고 인간적으로 주인허락 안받고 못을 박거나 벽지에 낙서나 오물/방바닥 파손하면

 

  채소한의 보상이나 원상복구는 해주고 나오는게 도리다. 집주인도 사람이다. 임차인은 원상복구의무가 있고

 

 선관주의의무가 있다. 

 

 근데 수리비 진짜 주기 싫으면 민사하라고 해라. 진짜 억울하게 내가 안했는데? 그러면 이사들어갈때 사진을 존나 많이 찍어라

 

 이거 내가 안했는데라고 면피는 해야지

 

 

마무리 하며

 

아파트전세 + 보증보험 한 애들은 크게 걱정할것 없고 나머지 애들은 특별히 신경써서 잘 탈출하기 바란다.

 

 

집주인과 중개사의 친절에 절대 속지마라

 

도장찍는 순간 너는 슈퍼을이며

 

너의 전재산이 임대인한테 달려있다